Наш портал традиционно завершает уходящий год итоговой статьей, в которой представители ведущих агентств зарубежной недвижимости рассказывают о переменах, тенденциях и перспективах рынка – на конец 2015-го-начало 2016 года.
Вместо вступления
2015 год стал для россиян богатым на сюрпризы – и, к сожалению, они не всегда были приятными. Падение курса рубля сократило покупательную способность наших соотечественников за границей, что не могло не отразиться на рынке недвижимости. Популярные для отдыха и покупки недвижимости Египет и Турция внезапно приобрели статус государств «нон грата». Волна эмиграции сделала некоторые регионы ряда европейских стран менее привлекательными, чем прежде.
Тем не менее, на рынке сформировались устойчивые тренды: теперь россияне выбирают зарубежное жилье более разумно, стараясь вкладывать средства в прибыльные объекты, а также те, что предоставляют возможность получения ВНЖ. На рынке появилось больше ликвидных предложений по адекватным ценам. В целом, данный момент является благоприятным для покупки – а вот что, где и как приобретать, рассказывают эксперты, активно участвовавшие в жизни нашего портала в этом году.
1. Какие события на рынке зарубежной недвижимости стали главными в 2015 году?
Наталья Завалишина, генеральный директор агентства недвижимости DistantProperty
«Одним из самых главных факторов можно назвать то, что рынок зарубежной недвижимости продолжает развиваться, несмотря на геополитические и экономические трудности. Интерес к зарубежным объектам не стал меньше. Безусловно, политическая ситуация не могла не повлиять на рынок, суммы покупок снизились, заметна тенденция отложенного спроса. Но, вместе с тем, интерес к коммерческой недвижимости даже вырос, а также к жилой, способной приносить доход.
Ослабление позиций рубля подвело многих к мысли, что вложение в доходную недвижимость в зарубежных странах может приносить постоянный доход в валюте, поэтому произошло некоторое переосмысление вложений – чисто курортная недвижимость стала менее интересной по сравнению с доходной недвижимостью городов, появилось больше запросов по объектам недвижимости, которые позволяют получать ВНЖ или даже гражданство. Так, появилось больше интереса к покупке и получению ВНЖ в приграничной со Швейцарией Франции, что позволяет жить и работать в Швейцарии, вырос интерес к небольшим, приносящим доход квартирам-студиям в Париже, которые легко сдаются в аренду и перепродаются, в случае необходимости, много запросов по коммерческой недвижимости, главным образом, типа street-retail, в Германии, Испании, Словении»
Елена Невская, менеджер по работе с клиентами агентства недвижимости «Адрионика»
«Этот год был богатым на события на рынке недвижимости:
1. С 1 января 2015 года все ожидали оживления на рынке Черногории в связи с принятием Законодательства о предоставлении ВНЖ собственникам недвижимости без ценового лимита. Однако до 3 ноября закон фактически не действовал, а покупатели пребывали в состоянии ожидания. Полагаем, что эффект будет достигнут уже в 2016 году.
2. Волна мигрантов-беженцев заставила покупателей недвижимости серьезно пересмотреть приоритеты – и отказаться от приобретения жилья в ряде районов европейских стран с наибольшей концентрацией беженцев. Среди наших клиентов вопрос о наличии мигрантов в том или ином государстве был одним из основных.
3. Недавние события, связанные с отношениями России с Египтом и Турцией уже негативным образом отразились на интересе покупателей к данным регионам. Особенно потенциальных инвесторов беспокоит невозможность добираться туда в будущем быстрыми и удобными чартерными рейсами»
Марина Васильева, директор Департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»
«Пожалуй, главным фактором, повлиявшим на рынок недвижимости в этом году, стала политическая обстановка в мире. Волна эмиграции «всколыхнула» даже стабильные рынки Европы. Кризис в Греции обернулся сложностью с открытием счетов, банковским контролем – трудностями, которые пусть и не являются критичными, но заставляют инвесторов откладывать покупку жилья в стране. Неожиданное ухудшение отношений с Турцией, безусловно, отразится на собственниках жилья, но прогнозы в данный момент строить не стоит.
Что касается одного из самых стабильных, ликвидных и прозрачных рынков недвижимости в мире – Великобритании, то в 2015 году он претерпел «революционную» налоговую реформу. С 1 апреля иностранцы обязаны платить налог на прирост капитала при сделках с недвижимостью в том же объеме, что и граждане страны, а налог на сделки с крупными суммами увеличился до 28%. Но даже не смотря на это, страна остается мировым лидером по прибыльности инвестиций.
С другой стороны, 2015 год принес мировому рынку недвижимости и позитивные перемены. К примеру, в США, не зависимых от европейского кризиса, наблюдается восстановление экономики и рост рынка недвижимости, в частности во Флориде и в Нью Йорке. Эти рынки являются перспективным направлением для инвестиций. Черногория стала выдавать ВНЖ при покупке недвижимости. «Потеплевшие» отношения между Россией и Францией привели к тому, что гражданам нашей страны теперь стало проще получать ипотечные кредиты на приобретение французского жилья»
Юлия Титова, генеральный директор агентства недвижимости RentSale
«К сожалению, большинство хороших и радостных событий на рынке зарубежной недвижимости, произошедших в 2015 году, забылось на фоне политических и общественных потрясений осени. Для первой половины года и даже для третьего квартала была характерна стабилизация рынка недвижимости в ряде популярных стран, повышение спроса, увеличение числа сделок. Однако после начала войны с Сирией, египетской, парижской и турецкой драмы ситуация на российском рынке зарубежной недвижимости изменилась в сторону резкого падения спроса наших сограждан. Этому сопутствовало ослабление рубля и соответственное удорожание зарубежной недвижимости в пересчете на российскую валюту»
2. Как перераспределились приоритеты по cтранам на конец 2015 года?
Наталья Завалишина
«Интерес к некоторым странах традиционен – Болгария, Испания популярны всегда, вне зависимости от ситуации. Кипр интересен не только как место отдыха, но и возможностями получения гражданства. Италия, Франция и Швейцария рассматриваются как подходящие места не только для проживания, но и для инвестиций в целом, Германия стала еще популярнее в плане инвестиций в коммерческую недвижимость. Последние события, связанные с Турцией, ослабили интерес к этому направлению, спрос немного перераспределился в сторону ОАЭ, как некоторой альтернативе.
Говорить о кардинальных изменениях сегодня нельзя, можно сказать только о некотором снижении реальной покупательской активности – а даже не об интересе, поскольку заявок на покупку достаточно много. Ожидания покупателей несколько расходятся с реальной ситуацией, как в случае с покупкой, так и арендой. Кризис в Европе ассоциируется с существенным снижением стоимости на объекты, и снижение не столь значимо и заметно, как ожидается. Коста-Брава в Испании не стала сопоставима по стоимости с Коста-Бланкой, Кипр не снизился до уровня Болгарии, а цены в Германии и в Берлине почти достигли парижских»
Елена Невская
«Нельзя сказать, что интерес перераспределился. Скорее, покупатели заняли выжидательную позицию и ждут дальнейшего развития событий. В данный момент снизился интерес к покупке недвижимости в Египте, Турции и Франции»
Марина Васильева
«Самыми популярными странами для покупки недвижимости для россиян как были, так и остаются Испания и Болгария. Но в этом году, на мой взгляд, Испания даже немного опередила Болгарию по популярности запросов. Скорее всего, это связано с тем, что страна имеет более высокий уровень жизни, более качественную застройку и практически круглогодичный теплый климат, а цены на недвижимость в целом соизмеримы с Болгарией.
Любимая гражданами нашей страны Болгария – по-прежнему в тренде. Летом был отмечен скачок спроса на болгарское жилье в связи с кризисом в Греции. Это хорошо знакомая нашим соотечественникам страна, в которой повсеместно распространен русский язык, куда легко добираться, здесь доступные цены на жилье.
В данный момент набирает популярность и Грузия – причем как у инвесторов в коммерческий, так и в жилой сектор. Стоимость жилья, которое может приносить стабильный доход (к примеру, квартира в новом комплексе в Батуми с видом на море), может составлять €30 000. Грузия – традиционно близкая и дружественная страна для россиян. Местные жители относятся к нам с особенной теплотой, практически все население говорит на русском.
Сегодня стабильным спросом со стороны россиян пользуется инвестиционная недвижимость Германии, Великобритании и Венгрии – отели, гостевые и доходные дома, а также студенческая недвижимость. Студенческая недвижимость является выгодным бизнесом, не требующим сверхзатрат: жилье в студенческих городах всегда популярно, ведь люди не перестают учиться. При выгодном вложении средств доход может достигать 8-10% годовых, но, как правило, находится на уровне 6% в год.
Выгодным вложением капитала по прежнему остается ликвидное элитное жилье»
Юлия Титова
«В течение года наблюдался рост спроса на страны, которых предоставляют возможность получения вида на жительство при покупке недвижимости, среди которых Турция пользовалась заслуженной популярностью. Сегодня эта страна стала интересовать россиян значительно меньше»
3. Какие направления для покупки зарубежного жилья стали самыми популярными по запросам – и по совершению сделок для россиян на конец 2015 года?
Наталья Завалишина
«Каких-то глобальных изменений мы не наблюдали, самое большое число запросов на покупку недвижимости – по Испании, как впрочем, и в предыдущие годы. Болгария – на втором месте по числу запросов, но по числу сделок Болгария лидирует. Сказывается все-таки четкое соотношение цена-качество. В Болгарии покупатели находят именно то, что ищут – и даже больше, многие не ожидают, что уровень строительства и инфраструктуры стал таким высоким.
В Испании, напротив, ожидания демпинговых предложений оказываются неоправданными: цена на качественные объекты с максимально удобным расположением не изменилась. Интересно, что даже многие высокобюджетные клиенты, которые ранее ориентировались на Францию, Испанию и Кипр, в этом году выбирали именно Болгарию. На это повлиял ряд факторов: схожий климат наших стран, неопределенность взаимоотношений России и Западной Европы, территориальная близость (возможность доехать поездом, на автомобиле), хорошая инфраструктура при относительно невысоких затратах и, помимо всего, все-таки Болгария – страна Евросоюза, но с наименьшим числом беженцев.
В плане аренды одним из лидеров является Кипр, здесь мы наблюдаем тенденцию хорошей готовности рынка к арендным клиентам, хорошие предложения по очень разумной стоимости. Если сравнить арендные предложения на Кипре и в Болгарии, то суточная стоимость будет примерно одинаковой, поэтому выбор в пользу Кипра во многом оправдан. Многие ориентируются на аренду на Кипре с планами на приобретение там недвижимости в дальнейшем.
Больше стало запросов на недвижимость ОАЭ: ряд клиентов, прежде ориентировавшихся на Турцию, в качестве альтернативы теперь рассматривает Эмираты, причем более бюджетные предложения, к примеру, в Аджмане. Интерес к ОАЭ понятен – это круглогодичный курорт, хорошая возможность сдачи недвижимости в аренду, в особенности сейчас, когда закрыты такие направления как Турция и Египет. В ОАЭ появились предложения за $80 000-$100 000, которые к тому же можно приобрести в рассрочку. Все это влияет на популярность ОАЭ как направления для инвестиций»
Елена Невская
«Многие сделки готовятся месяцами, поэтому здесь сильны тенденции предшествующего периода – Испания, Черногория»
Марина Васильева
«Как уже было сказано выше, в топе популярных направлений и по запросам, и по совершению сделок, у россиян в этом году были Испания и Болгария»
Юлия Титова
«По запросам клиентов в нашем агентстве лидировали Испания, Германия, Болгария, а по объему сделок – Италия, Испания, Болгария, Кипр и Греция»
4. Какие главные тренды сформировались к декабрю 2015 года?
Наталья Завалишина
«Одной из важнейших тенденций текущего момента является то, что люди более тщательно подходят к выбору недвижимости, поэтому очень часто арендуют объекты перед покупкой – причем на несколько месяцев и в разных районах даже одного конкретного города, желая не ошибиться с выбором»
Елена Невская
«Снижение доходов населения, общий спад числа бюджетных покупок российскими клиентами, «вымывание» с рынка среднего класса, рост «затворнических» настроений. Общее падение интереса к курортной недвижимости дачного типа. Рост интереса к инвестиционной недвижимости, приносящей от 5-7% годовых в валюте»
Марина Васильева
«Общей тенденцией на конец 2015 года, к которой привели последствия кризиса, стало то, что на рынке появилось множество ликвидных объектов по адекватным ценам: собственники пытаются избавиться от недвижимости, приобретенной «в лучшие времена», а также на основе эмоциональной, но не рациональной мотивации. Так, для инвесторов, которые готовы вкладывать средства в премиальную недвижимость таких «ключевых» эксклюзивных направлений, как Лазурный Берег, – текущий момент можно назвать максимально благоприятным для покупки, поскольку есть возможность найти хороший объект по адекватной цене.
В целом – этот тренд наблюдался и в прошлом году – возрос интерес покупателей к инвестиционным объектам. Люди предпочитают вкладывать средства в недвижимость, которая будет приносить стабильный доход.
Также, для россиян, инвестиционные возможности которых снизились практически вдвое в связи с ослаблением позиции рубля, продажа собственности в Еврозоне и в США сегодня может принести достаточно неплохую прибыль в рублевом эквиваленте»
Юлия Титова
«Пожалуй, главным трендом уходящего года стал рост интереса потенциальных покупателей к зарубежной недвижимости, приобретение которой предоставляет возможность получения ВНЖ»
5. Прогнозы на следующий год
Наталья Завалишина
«Не думаю, что в наступающем году стоит ждать каких-то существенных изменений на рынке недвижимости. Жилье у моря будет пользоваться популярностью – всегда есть покупатели, желающие приобрести квартиру на побережье: будь то Болгария, Кипр или Испания. Возможно, потенциальные покупатели, заинтересованные в покупке жилья в Турции, переориентируются или на Болгарию (по близости стоимости), или на Кипр (по близости климата). Северный Кипр – это наиболее близкий аналог Турции, по ценам на жилье, климату, языку, вероисповеданию и т.д. Но, конечно, это достаточно сложное направление, поскольку Северный Кипр является непризнанной территорией. На мой взгляд, лучше увеличить бюджет, при необходимости воспользовавшись кредитом или рассрочкой и приобрести жилье в греческой части острова – это более надежная и перспективная инвестиция.
Также будет высок интерес к бюджетной доходной недвижимости, способной приносить доход в валюте. Скорее всего, наибольшей популярностью будут пользоваться небольшие, возможно, уже сданные в аренду квартиры в Берлине, Париже, ОАЭ и т.д. С бюджетом покупки €100 000-€150 000 и доходностью не ниже 5-7% годовых»
Елена Невская
«Скорее всего, в 2016 году ситуация на российском рынке приведет к еще большему снижению покупательной способности населения. При этом данный тренд, возможно, как раз не будет соответствовать общеевропейскому и общемировому. На европейском рынке, напротив, после 6-7 лет стагнации как раз намечается некоторое оживление»
Марина Васильева
«Все будет зависеть от политической ситуации в мире. Так, очень востребована коммерческая недвижимость в Париже и в Сорбонне – но в данный момент не совсем понятно, как могут измениться настроения инвесторов в связи с текущей обстановкой и увеличившимся потоком эмигрантов. Неизменной останется популярность недвижимости с высокой доходностью в «стабильных» странах, а, точнее, в их крупных городах – Лондоне, Мюнхене, Сингапуре, Гонконге, Нью Йорке. Для того чтобы не ошибиться с выбором объекта, внимание стоит обращать на те из них, которые рекомендует проверенные специалисты, по-настоящему заинтересованные в успехе клиента. Причем такие объекты, как правило, не задерживаются на рынке долго, поэтому решение принимать нужно быстро, но не обдумывать его в течение одного-двух месяцев. Так, выгодный коммерческий объект в Германии может находиться на рынке не более недели»
«Думаю, что в свете нынешних событий ожидать бурного всплеска на российском рынке зарубежной недвижимости не приходится. Будут пользоваться спросом страны с возможностью получения ВНЖ (Испания, Греция, Кипр, Италия). Число покупок, направленных на инвестиции и для личного отдыха, уменьшится. А тема «запасного аэродрома» вновь актуальна, как и на заре отечественного рынка зарубежной недвижимости»
Традиционные 5 советов россиянам, которые задумываются о покупке жилья за границей в 2016 году
Наталья Завалишина
«1. Четко определите цель и бюджет покупки. Как только это будет сделано, сразу выделятся приоритетные направления, поиск станет легче и четче.
2. Самостоятельно изучите данные в Интернете, а также обратитесь за консультацией к эксперту – чтобы не ошибиться с выводами о перспективности и ликвидности того или иного варианта, поскольку в каждом случае есть свои подводные камни.
3. Не гонитесь за демпинговыми предложениями, поскольку это основная группа низколиквидных объектов.
4. Прежде чем делать выводы о покупке, непременно посетите в страну и оцените реальное качество строительства и стоимость объектов. Стоимость, обозначенная в Интернете, как правило, может сильно отличаться от реальной.
5. И самый главный совет – не бойтесь вкладывать деньги в зарубежную недвижимость и обращайтесь за помощью к специалистам!»
Елена Невская
«1. Если у вас запланирована покупка жилья в Еврозоне – переводите средства в валюту будущей покупки. Не храните средства в рублях.
2. Не рассчитывайте на получение ипотечных кредитов за рубежом, если все ваши доходы поступают в рублях. Живите по средствам и тратьте заработанное.
3. Не откладывайте покупку в долгий ящик. В ближайшие несколько лет прирост стоимости недвижимости за рубежом может составлять 2-3% годовых.
4. Выбирайте ликвидные объекты, любой объект рассматривайте с точки зрения того, кому вы его продадите через пару-тройку лет.
5. Следите за тенденциями мировых рынков, читайте новости, диверсифицируйте активы, не делайте все ставки на одну страну. Как показывает практика, любая страна может внезапно оказаться закрытой для россиян»
Марина Васильева
1. Поиск и сделки с зарубежным жильем доверяйте исключительно профессионалам. Более удобно найти агентство в России, которое также предоставит услуги управляющей компании, поскольку ее поиск на месте может обернуться весьма трудозатратной задачей.
2. Не старайтесь приобрести самое дешевое жилье на рынке, поскольку оно не является ликвидным и не будет приносить хорошую прибыль. Для желающих сэкономить есть вариант покупки недвижимости на аукционе, но перед совершением сделки требуется тщательное изучение объекта (какова была его доходность, какие средства придется потратить на раскрутку и т.д.). В этом, опять же, будущему собственнику поможет профессиональный риэлтор, который понимает рынок и умеет оптимизировать расходы.
3. При покупке коммерческого объекта (а также жилого) прежде всего обращайте внимание на его расположение. Недаром американцы говорят: «Location, locaton, location» («Место, место и еще раз место!»)
4. Текущий кризисный момент означает возможность выгодного приобретения ликвидной недвижимости. Рынок насыщен интересными объектами – не упустите момент и не ждите повышения цены! Сокращайте сроки принятия решений.
5. Посвятите Новогодние каникулы поиску зарубежной недвижимости, о которой вы давно мечтали: совершите мониторинг рынка, выберите подходящие объекты, определитесь с брокером!
Юлия Титова
«1. Не откладывайте на завтра решение о покупке зарубежного жилья, а также об отдыхе за границей. Если вы планировали приобретать недвижимость, приобретайте сейчас.
2. Принимая решение о покупке, полагайтесь на собственное мнение и опыт профессионального риэлтора. Не обращайте внимания на решения, принимаемые другими потенциальными покупателями, но и не действуйте безрассудно. Всегда прибегайте к помощи специалистов, которым можно по-настоящему доверять.
3. Четко соразмеряйте свои силы, желания и возможности. Это очень важно при выборе и покупке жилья за границей. Сегодня на первом плане должен стоять рациональный фактор и лишь затем – эмоциональный.
4. Проводите серьезный мониторинг рынка, узнавайте как можно больше информации. Ищите опору в надежных партнерах.
5. Пользуясь случаем, хочу поздравить всех с Новым годом! Пожелать здоровья, любви, гармонии и счастья!»
